Du hast einen Immobilienkredit beantragt – und plötzlich wird ein Dokument verlangt, das du noch nie gehört hast?
Du wolltest deine Immobilie verkaufen – und stellst fest, dass im System falsche Angaben zur Immobilie stehen?
Das passiert öfter, als man denkt — und häufig liegt es an einem scheinbar nebensächlichen, aber in Wahrheit entscheidenden Dokument: der Caderneta Predial.
Auch im Jahr 2025 bleibt sie ein zentraler Bestandteil jeder Immobilientransaktion in Portugal.
Eine aktuelle Caderneta Predial erspart dir viele Kopfschmerzen: Verzögerungen, unerwartete Kosten, Kreditabsagen oder rechtliche Probleme im allerletzten Moment.
In diesem Artikel erklären wir dir — praktisch und auf den Punkt gebracht — was sie ist, wofür du sie brauchst, wie du sie bekommst, wann sie verpflichtend ist und welche typischen Fehler du vermeiden solltest. Denn wenn alles andere bereit ist, kann genau dieses Dokument den entscheidenden Unterschied machen – zwischen „verkauft“ oder „blockiert“.
Was ist die Caderneta Predial?
Stell sie dir als Personalausweis deiner Immobilie vor.
Die Caderneta Predial wird vom portugiesischen Finanzamt (Autoridade Tributária) ausgestellt, ist 12 Monate gültig und enthält alle wesentlichen Informationen, die für den Staat (und damit auch für dich) relevant sind.
Was steht drin?
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Genaue Lage (Bezirk, Gemeinde, Stadtteil)
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Ob es sich um ein städtisches oder ländliches Grundstück handelt
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Gesamte Fläche, Raumaufteilung, Gebäudestruktur
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Zweck (Wohnen, Gewerbe, Dienstleistungen…)
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Steuerlicher Immobilienwert (Valor Patrimonial) – Grundlage für IMI und IMT
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Name, NIF (Steuernummer) und Adresse des Eigentümers
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Weitere Infos wie Sonneneinstrahlung oder Steuerbefreiungen
Anhand dieses Dokuments berechnet das Finanzamt den steuerlichen Wert deiner Immobilie – und dieser beeinflusst direkt deine Steuerbelastung. Deshalb: Es muss korrekt und aktuell sein.
Wann brauchst du die Caderneta Predial?
Immer dann, wenn du etwas Wichtiges mit deiner Immobilie vorhast:
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Du willst verkaufen? Sie ist für den Notarvertrag (Escritura) Pflicht.
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Du willst einen Immobilienkredit beantragen? Die Bank verlangt sie.
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Du brauchst ein Gutachten, eine Registrierung oder einen Energieausweis? Auch dann ist sie erforderlich.
Kurz gesagt: Sie mag wie ein einfaches PDF wirken, aber wenn sie fehlt oder veraltet ist, kann sie den gesamten Prozess zum Stillstand bringen.
Wie beantragst du die Caderneta Predial im Jahr 2025?
Online – schnell, kostenlos und einfach
Seit sie digitalisiert wurde, ist der Zugang unkompliziert:
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Gehe auf portaldasfinancas.gov.pt
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Melde dich mit deiner NIF und deinem Passwort an (oder mit dem Chave Móvel Digital)
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Suche nach „Consultar património predial“
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Sieh dir deine registrierten Immobilien an
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Klicke auf „Caderneta“ für das gewünschte Objekt und lade das PDF herunter
Kostenlos, sofort verfügbar und mit der gleichen rechtlichen Gültigkeit wie eine Papierfassung.
Vor Ort – nur, wenn es keine Alternative gibt
Du kannst sie auch bei einem portugiesischen Finanzamt persönlich beantragen, aber das kostet Gebühren. Lohnt sich nur, wenn du dringend eine gedruckte Version brauchst oder keinen Online-Zugang hast.
Urban oder Rustikal – welche Art von Caderneta Predial hast du?
Nicht alle Cadernetas Prediais sind gleich. Es gibt zwei Haupttypen:
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Städtische Caderneta (Urbana): Für Häuser, Wohnungen, Läden, Büros. Enthält Nutzfläche, Etagenzahl, Nutzungstyp usw.
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Ländliche Caderneta (Rústica): Für landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche oder unbebaute Flächen. Enthält Grenzverläufe, Fläche, Bodentyp.
Und wenn du z. B. ein Landhaus mit Ackerland besitzt? Dann brauchst du entweder zwei getrennte Cadernetas oder eine kombinierte Version mit beiden Bereichen.
Caderneta Predial vs. Certidão Permanente – was ist der Unterschied?
Zwei Begriffe, die oft bei Immobiliengeschäften in Portugal auftauchen – aber unterschiedliche Dinge bedeuten:
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Die Caderneta Predial betrifft die steuerliche Seite – was die Immobilie ist, wo sie liegt, wie groß sie ist, wie viel sie wert ist und wer die Steuern zahlt.
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Die Certidão Permanente ist das rechtliche Register – wer Eigentümer ist, ob es Hypotheken oder Pfändungen gibt, welche Belastungen bestehen.
Wenn du verkaufen oder kaufen willst, brauchst du beide.
Die eine zeigt das Was und Wie viel, die andere das Wem gehört es und unter welchen Bedingungen.
Was, wenn die Caderneta Predial Fehler enthält?
Häufiger, als man denkt. Und mit potenziell ernsten Folgen:
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Verkauf platzt, weil Daten nicht übereinstimmen
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Kredit abgelehnt
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Zu hoher IMI-Steuersatz wegen falscher Angaben
Wenn du bauliche Veränderungen vorgenommen hast (z. B. Anbauten, Umbauten), musst du dies innerhalb von 60 Tagen dem Finanzamt melden.
Und seit 2025 gilt: Bei Änderungen der Fläche oder Struktur brauchst du einen offiziellen Lageplan von einem zertifizierten Fachmann. Das zu ignorieren kann zu Verzögerungen und rechtlichen Problemen führen.
Welche Steuern hängen von der Caderneta Predial ab?
Alles, was in der Caderneta steht, beeinflusst direkt:
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IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): berechnet auf Basis des dort angegebenen steuerlichen Werts
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IMT (Grunderwerbssteuer) und Stempelsteuer: basieren auf dem höheren Wert zwischen dem Verkaufs- und dem Steuerwert
Wenn du denkst, dass der angegebene Wert nicht korrekt ist, kannst du mit dem Formular „Modelo 1 do IMI“ eine Neubewertung beantragen – und möglicherweise Steuern sparen.
Häufige Fragen
Kann ich ohne Caderneta Predial verkaufen?
Nein. Sie ist für den Abschluss des Kaufvertrags zwingend notwendig.
Wie lange dauert eine Aktualisierung?
Kommt drauf an. Kleine Änderungen: wenige Tage. Mit Lageplan oder größeren Änderungen: mehrere Wochen.
Hat die digitale Version die gleiche Gültigkeit?
Ja. Sie ist rechtlich gleichwertig mit der gedruckten Version vom Amt.
Einfach – aber entscheidend
Die Caderneta Predial zeigt keine schönen Fotos, keine Aussicht vom Balkon.
Aber wenn es ums Kaufen, Verkaufen oder Finanzieren geht – hat sie großes Gewicht.
Wenn du weißt, wie sie funktioniert, sie aktuell hältst und rechtzeitig reagierst, kannst du viele unangenehme Überraschungen vermeiden.
Bei BRAVA kümmern wir uns mit dir darum.
Wir prüfen, korrigieren und erklären — klar, sorgfältig und stressfrei.
