Tu as demandé un crédit immobilier et on t’a réclamé un document dont tu n’avais jamais entendu parler ?
Tu t’apprêtais à vendre une maison et tu as découvert une erreur dans les données du bien ?
Crois-le ou non, ça arrive plus souvent qu’on ne le pense — et très souvent, à cause d’un document qu’on croit secondaire, mais qui est en réalité fondamental : la caderneta predial.
En 2025, ce document reste une pièce maîtresse dans toute démarche immobilière.
Une caderneta predial à jour t’épargne bien des maux de tête : retards, frais imprévus, refus de prêt ou mauvaises surprises juridiques à la dernière minute.
Dans cet article, on t’explique — simplement et concrètement — ce que c’est, à quoi elle sert, comment l’obtenir, quand elle est obligatoire et les erreurs à éviter. Car parfois, quand tout semble prêt, c’est ce petit document qui fait toute la différence entre conclure la vente… ou tout faire capoter.
Qu’est-ce que la Caderneta Predial ?
Pense à elle comme à la carte d’identité de ton bien immobilier.
La caderneta predial est délivrée par l’Autorité Fiscale portugaise (Autoridade Tributária), elle est valable 12 mois et rassemble toutes les informations utiles à l’administration — et donc, utiles pour toi aussi.
Que contient-elle ?
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L’emplacement exact (district, commune, paroisse)
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Le type de bien (urbain ou rural)
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La surface totale, les fractions, la répartition des espaces
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L’usage prévu (habitation, commerce, services…)
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La valeur patrimoniale fiscale (valor patrimonial) — base de calcul pour l’IMI et l’IMT
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Les noms, NIF (numéro fiscal portugais) et adresses des propriétaires
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Des éléments supplémentaires : orientation solaire, exonérations fiscales éventuelles
C’est ce document qui permet à l’administration fiscale d’évaluer ton bien. Et cette valeur détermine plusieurs impôts — d’où l’importance que tout y soit exact.
Quand a-t-on besoin de la Caderneta Predial ?
À chaque fois que tu fais une démarche importante liée à ton bien :
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Tu veux vendre ? Elle est exigée à la signature de l’acte de vente.
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Tu demandes un crédit immobilier ? La banque la réclamera.
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Tu demandes une évaluation, un certificat énergétique ou fais des démarches au cadastre ? Elle est indispensable.
C’est juste un PDF, oui… mais s’il manque ou s’il est obsolète, toute la procédure peut s’arrêter net.
Comment demander la Caderneta Predial en 2025 ?
En ligne — simple, gratuit et immédiat
Depuis sa digitalisation, c’est rapide :
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Va sur portaldasfinancas.gov.pt
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Connecte-toi avec ton NIF et ton mot de passe (ou avec la Chave Móvel Digital)
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Recherche “Consultar património predial”
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Consulte tes biens enregistrés
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Clique sur “Caderneta” pour le bien concerné et télécharge le PDF
C’est gratuit et a la même valeur légale qu’une version papier.
Sur place — seulement si tu n’as pas d’autre choix
Tu peux encore la demander à un guichet des Finanças, mais cela est payant. Utile uniquement si tu as besoin d’une version papier immédiatement ou si tu n’as aucun accès numérique.
Caderneta Predial Urbaine ou Rurale : quelle est la tienne ?
Il existe deux types principaux de caderneta predial :
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Urbain : pour les appartements, maisons, commerces ou bureaux. Elle indique les surfaces, le nombre d’étages, l’usage prévu, etc.
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Rural : pour les terrains agricoles, forêts ou parcelles non construites. Elle détaille les surfaces, les limites et la nature du sol.
Et si tu possèdes une propriété mixte ? (par exemple, une maison avec un terrain agricole) — tu peux avoir deux cadernetas prediais séparées ou une seule contenant les deux parties.
Caderneta Predial vs. Certidão Permanente : quelle différence ?
Deux documents souvent évoqués dans les démarches immobilières au Portugal — mais attention, ce ne sont pas les mêmes.
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La caderneta predial concerne la fiscalité : ce que c’est, où c’est, quelle surface, quelle valeur, qui paie.
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La certidão permanente reflète l’aspect juridique : qui est propriétaire, s’il existe des hypothèques, saisies, ou autres charges.
Tu veux vendre ou acheter ? Il te faudra les deux.
L’un montre le quoi et combien. L’autre, le à qui et dans quelles conditions.
Et si la Caderneta Predial comporte des erreurs ?
C’est plus fréquent qu’on ne croit. Et ça peut poser problème :
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Vente bloquée si les données ne correspondent pas
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Crédit refusé par la banque
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Impôt foncier (IMI) mal calculé — souvent à la hausse
Si tu as fait des modifications (agrandissements, redistributions, annexes...), tu as 60 jours pour le déclarer aux Finanças.
Et depuis 2025, toute modification de surface (altération geométrica) nécessite un plan officiel établi par un professionnel certifié. Ignorer cette règle peut entraîner des sanctions et des retards.
Quels impôts dépendent de la Caderneta Predial ?
Les données qu’elle contient influencent directement :
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IMI (Impôt Municipal sur les Biens Immobiliers) : basé sur la valeur patrimoniale.
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IMT (Taxe de Transmission) et Droit de timbre : calculés sur la valeur la plus élevée entre celle de la transaction et la valeur fiscale.
Si tu penses que la valeur indiquée est incorrecte, tu peux demander une réévaluation via le formulaire Modèle 1 de l’IMI. Et potentiellement, payer moins d’impôts.
Questions fréquemment posées sur le Caderneta Predial:
Puis-je vendre sans caderneta predial ?
Non. Elle est obligatoire pour l’acte de vente.
Combien de temps dure une mise à jour ?
Ça dépend. Quelques jours pour des changements simples. Plusieurs semaines si des plans sont requis.
La version numérique a-t-elle la même valeur ?
Oui. Elle est légalement équivalente à la version papier remise en main propre.
Simple, mais essentielle
La caderneta predial ne montre pas la vue depuis ton balcon, ni la décoration du salon — mais dans une vente, un achat ou une demande de prêt, c’est elle qui pèse lourd.
Connaître son fonctionnement, la garder à jour et agir à temps t’évitera bien des surprises.
Chez BRAVA, on s’en occupe avec toi. On vérifie, on corrige, on t’explique — avec clarté, rigueur, et sans stress.
