Een hypotheek aangevraagd en gevraagd om een document waar je nog nooit van hebt gehoord?
Van plan je woning te verkopen en ontdekt dat er een fout zit in de gegevens van het pand?
Geloof het maar: het komt vaker voor dan je denkt. En vaak is het te wijten aan een document dat onbeduidend lijkt, maar essentieel is — de Caderneta Predial.
Ook in 2025 blijft dit een sleuteldocument in elk vastgoedproces in Portugal.
Een actuele Caderneta Predial voorkomt kopzorgen: vertragingen, onverwachte kosten, weigeringen van de bank of juridische verrassingen op het laatste moment.
In dit artikel leggen we je — praktisch en to the point — uit wat het is, waar je het voor nodig hebt, hoe je het aanvraagt, wanneer het verplicht is en welke fouten je moet vermijden. Want wanneer alles klaar lijkt, is dit vaak het stuk papier dat het verschil maakt tussen succesvol verkopen… of vastlopen.
Wat is de Caderneta Predial?
Zie het als het “identiteitsbewijs” van je Portugese woning.
De Caderneta Predial wordt uitgegeven door de Portugese Belastingdienst (Autoridade Tributária), is 12 maanden geldig en bevat alle informatie die voor de overheid (en dus ook voor jou) van belang is.
Wat staat erin?
-
Exacte locatie (district, gemeente, parochie)
-
Of het om een stedelijk of landelijk pand gaat
-
Totale oppervlakte, indeling, onderverdeling
-
Gebruik (woning, handel, dienstverlening…)
-
Fiscale waarde (valor patrimonial) — basis voor IMI en IMT
-
Naam, NIF (fiscaal nummer) en adres van de eigenaar(s)
-
Eventuele extra info zoals zonoriëntatie of belastingvrijstellingen
De Belastingdienst gebruikt dit document om de fiscale waarde van het pand te bepalen — en dat beïnvloedt rechtstreeks je belasting. Zorg dus dat alles klopt.
Wanneer heb je een Caderneta Predial nodig?
Telkens wanneer je iets belangrijks doet met je eigendom:
-
Verkopen? Je hebt het nodig voor de notariële akte.
-
Hypotheek aanvragen? De bank zal erom vragen.
-
Registratie, taxatie of energiecertificaat aanvragen? Ook dan verplicht.
Het lijkt maar een PDF... maar zonder dit document, of met een verouderde versie, kan het hele proces stilvallen.
Hoe vraag je een Caderneta Predial aan in 2025?
Online – gratis, snel en eenvoudig
Sinds de digitalisering is het aanvraagproces makkelijk:
-
Ga naar portaldasfinancas.gov.pt
-
Log in met je NIF en wachtwoord (of via de Chave Móvel Digital)
-
Zoek op “Consultar património predial”
-
Bekijk je geregistreerde eigendommen
-
Klik op “Caderneta” bij het betreffende pand en download het PDF
Het document is kosteloos en heeft dezelfde juridische waarde als de papieren versie.
Fysiek – alleen als je geen alternatief hebt
Je kunt de Caderneta Predial ook opvragen bij een belastingkantoor in Portugal, maar daar zijn kosten aan verbonden. Alleen de moeite waard als je dringend een papieren exemplaar nodig hebt of geen online toegang hebt.
Stedelijk of landelijk: welk type Caderneta Predial heb jij?
Er zijn twee hoofdtypes:
-
Caderneta Predial Urbana: voor huizen, appartementen, winkels, kantoren. Bevat info over nuttige oppervlakte, aantal verdiepingen, indeling en gebruik.
-
Caderneta Predial Rústica: voor landbouwgronden, bossen of onbebouwde terreinen. Bevat grenzen, perceelgegevens en bodemtype.
Heb je een gemengd eigendom, zoals een quinta met woning én landbouwgrond? Dan heb je mogelijk twee afzonderlijke cadernetas, of één gecombineerde versie.
Caderneta Predial vs. Certidão Permanente: wat is het verschil?
Twee begrippen die vaak opduiken bij Portugees vastgoed, maar die iets totaal anders betekenen:
-
De Caderneta Predial gaat over de fiscale situatie: wat het pand is, waar het ligt, hoeveel het waard is en wie belasting betaalt.
-
De Certidão Permanente toont de juridische status: wie is eigenaar, zijn er hypotheken of beslagen, wat is de geschiedenis van het kadaster?
Wil je kopen of verkopen? Dan heb je allebei nodig.
De ene zegt wat en hoeveel, de andere van wie en onder welke voorwaarden.
Wat als de Caderneta Predial fouten bevat?
Komt vaker voor dan je denkt. En het kan gevolgen hebben:
-
Verkoop geblokkeerd omdat gegevens niet overeenkomen
-
Hypotheek geweigerd
-
IMI te hoog omdat de waarde fout staat
Heb je wijzigingen aangebracht (aanbouw, herindeling…)? Dan ben je verplicht dit binnen 60 dagen aan de belastingdienst door te geven.
Sinds 2025 geldt bovendien: bij structurele of geometrische wijzigingen (bv. andere oppervlakte), heb je een officieel plan nodig van een erkend technicus. Negeer je dat, dan riskeer je vertragingen en problemen.
Welke belastingen zijn gekoppeld aan de Caderneta Predial?
Alles in dit document heeft directe impact op:
-
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): berekend op basis van de valor patrimonial
-
IMT (Overdrachtsbelasting) en zegelrecht: berekend op het hoogste bedrag tussen verkoopprijs en fiscale waarde
Denk je dat je pand onjuist gewaardeerd is? Dan kun je via formulier Modelo 1 do IMI een herwaardering aanvragen. Wie weet bespaar je nog belasting.
Veelgestelde vragen
Kan ik verkopen zonder een Caderneta Predial?
Nee. Het is wettelijk verplicht bij het verlijden van de akte.
Hoe lang duurt een update?
Hangt af van het type wijziging. Klein: paar dagen. Groter (met plan): enkele weken.
Is de digitale versie juridisch geldig?
Ja. De digitale PDF heeft dezelfde rechtsgeldigheid als de papieren versie.
Simpel, maar doorslaggevend
De Caderneta Predial toont geen mooie foto’s van je balkon of uitzicht —
maar bij verkoop, aankoop of financiering is zij vaak het belangrijkste document.
Wie begrijpt hoe het werkt, het actueel houdt en op tijd handelt, voorkomt onaangename verrassingen.
Bij BRAVA regelen we dit samen met jou.
We controleren, corrigeren en leggen alles uit — helder, professioneel en zonder stress.
