A Portaria n.º 454/2026/1 estabelece novos limites máximos de renda por tipologia e concelho. Conheça os valores aplicáveis no Algarve, os benefícios fiscais previstos e as condições a ter em conta antes de colocar um imóvel no mercado de arrendamento acessível.
A 13 de outubro de 2026, foi publicada a Portaria n.º 454/2026/1, que define os limites máximos de renda no âmbito do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
Este regime pretende aumentar a oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis, permitindo aos proprietários beneficiar de incentivos fiscais quando cumprem as condições previstas na lei.
Mas o que muda na prática? E será que compensa arrendar um imóvel ao abrigo deste regime?
1. O que é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
O RSAA é um regime que permite disponibilizar imóveis para arrendamento habitacional com rendas limitadas, definidas em função da tipologia e do concelho onde se encontram.
Em contrapartida, os proprietários podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos das rendas abrangidas, desde que cumpram os requisitos legais.
O regime contempla o arrendamento de habitações completas e de partes de habitação, como quartos, e distingue contratos destinados a residência permanente de contratos para residência temporária.
2. Quais são os novos limites máximos de renda?
A nova Portaria estabelece um valor máximo de renda mensal para cada tipologia, de T0 a T5, em cada concelho do país.
Os valores têm por base 80% da mediana das rendas divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), considerando também limites de área por tipologia.
No Algarve, os valores máximos mensais para algumas das principais tipologias são os seguintes:
| Concelho | T0 | T1 | T2 | T3 | T4 | T5 | T5 > |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Albufeira | 554€ | 709 € | 923 € | 1.136 € | 1.243€ | 1.457€ | T5 + n * 100 |
| Faro | 447€ | 572 € | 745 € | 917 € | 1.004€ | 1.176€ | T5 + n * 75 |
| Loulé | 550€ | 704 € | 917 € | 1.129 € | 1.235€ | 1.447€ | T5 + n * 100 |
| Lagoa | 456€ | 584€ | 760€ | 936€ | 1.024€ | 1.200€ | T5 + n * 75 |
| Portimão | 530€ | 679 € | 883 € | 1.088 € | 1.190€ | 1.394€ | T5 + n * 100 |
Valores de referência mensais, sem majorações, de acordo com a Portaria n.º 454/2026/1. Os valores devem ser confirmados no anexo oficial para cada tipologia e concelho.
É possível aumentar estes limites?
Sim. A Portaria prevê duas majorações cumulativas:
- Mais 10% se o arrendamento incluir estacionamento privativo.
- Mais 10% se o imóvel tiver classe energética A ou superior, comprovada por certificado energético válido à data da celebração do contrato.
Um imóvel que reúna as duas condições pode, assim, beneficiar de uma majoração total de 20% sobre o limite aplicável.
No caso do arrendamento de quartos, o limite é calculado proporcionalmente à área útil dos quartos, com uma majoração de 25% da área considerada quando existe instalação sanitária privativa.
Os limites máximos são revistos periodicamente e, quando não há revisão, são atualizados automaticamente de acordo com o mecanismo legal de atualização das rendas.
3. Quais são os benefícios fiscais para os proprietários?
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Benefício |
O que significa para o proprietário? |
Em que condições? |
|---|---|---|
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Isenção de IRS |
As rendas abrangidas pelo RSAA ficam isentas de IRS. O proprietário não paga este imposto sobre esses rendimentos, nos termos do regime. |
O contrato tem de cumprir os requisitos do RSAA. |
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Isenção de IRC |
As rendas abrangidas ficam isentas de IRC quando o senhorio é uma empresa sujeita a este imposto. |
Aplicam-se os requisitos legais do regime. |
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Isenção de IMT |
Pode evitar o pagamento do imposto na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento acessível. |
Este benefício está associado a investimentos enquadrados no regime específico de contratos de investimento para arrendamento, não a qualquer proprietário que adira ao RSAA. |
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Benefícios de IMI |
Em determinados investimentos elegíveis, pode existir isenção de IMI e, posteriormente, redução do imposto. |
Dependem do enquadramento do investimento e das condições legais aplicáveis. |
Fonte: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
4. Que condições devem ser cumpridas?
A aplicação do regime não depende apenas do valor da renda. Existem outros requisitos que devem ser verificados antes da celebração do contrato.
Entre os principais pontos a considerar estão:
- A renda mensal não pode ultrapassar o limite aplicável à tipologia e ao concelho, incluindo as majorações permitidas.
- O contrato deve respeitar os requisitos legais do RSAA e a finalidade habitacional prevista.
- Os contratos para residência permanente devem ter uma duração mínima de três anos.
- Os contratos para residência temporária devem ter uma duração mínima de três meses, mantendo-se a finalidade temporária em caso de renovação.
- O senhorio deve cumprir as obrigações de comunicação e registo previstas no regime, incluindo a submissão da informação na plataforma eletrónica disponibilizada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
A elegibilidade deve ser confirmada caso a caso, tendo em conta as características do imóvel, o tipo de contrato e a situação fiscal do proprietário.
5. Compensa aderir ao arrendamento acessível?
A resposta depende dos objetivos do proprietário e das características do imóvel.
Por um lado, o regime limita o valor da renda que pode ser cobrada. Por outro, a isenção de IRS ou IRC pode representar uma vantagem relevante no rendimento líquido obtido com o arrendamento.
Antes de tomar uma decisão, vale a pena comparar:
- A renda máxima permitida pelo RSAA com a renda que seria possível obter fora do regime.
- O rendimento líquido estimado em cada cenário.
- Os custos de manutenção, condomínio, seguros e outros encargos associados ao imóvel.
- Os requisitos legais e fiscais necessários para beneficiar das isenções.
Esta análise permite avaliar se a redução da renda é compensada pela poupança fiscal e se o regime se adequa à estratégia de investimento do proprietário.
Onde consultar a legislação e os valores oficiais?
Pode consultar a Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, no Diário da República, que estabelece os limites máximos de renda por tipologia e concelho.
Para conhecer as restantes condições do regime e os benefícios fiscais previstos, consulte também o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
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Cada imóvel tem características próprias e cada investimento deve ser analisado de acordo com os objetivos do proprietário.
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Se está a ponderar colocar o seu imóvel no mercado de arrendamento, podemos ajudá-lo a analisar as suas características e a compreender as opções a considerar.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. A aplicação dos regimes e benefícios fiscais depende do cumprimento dos requisitos legais em vigor.
