Der Verkauf eines Hauses beginnt nicht mit der Veröffentlichung der Anzeige.
Es beginnt viel früher – zur Vorbereitung.
Die Organisation der Dokumentation ist einer der Schritte, die das Verkaufstempo maßgeblich bestimmen.
Wenn ein Vorschlag vorliegt und die Bank mit der Analyse beginnt, werden alle Informationen detailliert überprüft.
Wenn es irgendwelche Unstimmigkeiten gibt – ein fehlendes Dokument, ein Bereich, der nicht übereinstimmt, oder ein nicht aktualisierter Datensatz – kann der Prozess verzögert werden.
Kleine Details können zu Hindernissen werden, wenn sie nicht vorhergesehen werden.
Die Dokumentation vor der Marktangabe der Immobilie vorbereitet zu haben, verhindert unvorhergesehene Ereignisse, schützt die Verhandlung und vermittelt Sicherheit für den Käufer.
In diesem Artikel erklären wir auf klare und praktische Weise, welche Dokumente erforderlich sind, um ein Haus in Portugal zu verkaufen – und was Sie vor dem Weitermachen bestätigen sollten.
Wenn Sie einen vollständigen Überblick über den gesamten Verkaufsprozess – von der Preisgestaltung bis zur Urkunde – möchten, können Sie unseren vollständigen Leitfaden zum Hausverkauf in der Algarve einsehen.
Ausweisdokumente der Eigentümer
Vor jedem weiteren Schritt ist es notwendig zu beweisen, wer die Immobilie verkauft.
In der Regel sind Folgendes erforderlich:
- Bürgerkarte (oder ID + NIF) aller Eigentümer;
- Heiratsurkunde (falls zutreffend);
- Ehevertrag, wenn es ein spezielles Eigentumsregime gibt;
- Unternehmensregistrierungsurkunde, wenn der Eigentümer ein Unternehmen ist;
Das Eigentum an der Immobilie muss klar sein.
Wenn die Immobilie zum Beispiel geerbt wurde und die Registrierung noch auf den Namen des früheren Eigentümers läuft, ist es notwendig, die Situation vor dem Verkauf zu regeln.
Klarheit in der Startaufstellung bedeutet weniger Reibung in der letzten Phase.
Aktualisierte Grundbuchurkunde
Dies ist das rechtlich relevanteste Dokument im Verkauf.
Das Grundbuchzertifikat bestätigt:
- Wem gehört das Grundstück;
- Wenn es Hypotheken gibt;
- Attachments oder andere Belastungen;
- Ausstehende Anmeldungen;
Hier entsteht zum Beispiel die mit einer Hypothek verbundene Hypothek.
Es ist das Grundbuchamt, das vom Standesamt aktualisiert wird und offiziell vor Dritten bestätigt, wem das Grundstück gehört.
Gibt es einen nicht gestorbenen Eintrag – wie etwa eine bereits abbezahlte, aber noch aktive Hypothek im System – kann der Verkauf ausgesetzt werden, bis er abgewickelt ist.
Die Bestätigung der Registrierung vor dem Weitermachen vermeidet Blockaden, wenn die Entscheidung bereits getroffen wurde.
Caderneta Predial
Das von der Steuerbehörde ausgestellte Grundbuch enthält die Steuerdaten der Immobilie:
- Lage;
- Eingetragene Gebiete;
- Gebäudetyp;
- Steuerrechtlicher Patrimonialwert (VPT);
- Identifikation des Eigentümers;
Es ist wichtig zu bestätigen, dass die Bereiche und Eigenschaften mit der Realität übereinstimmen.
Unterschiede zwischen dem Bankbuch, dem Grundbuch und der Immobilie sind eine der Hauptursachen für Verzögerungen bei der Bankfinanzierung.
Es ist relativ üblich, dass es Anhänge oder Änderungen gibt, die dem Finanzamt nie mitgeteilt wurden.
Wenn dies geschieht, kann es notwendig sein, die Situation vor der Urkunde zu regeln.
Diese Anpassungen vorherzusehen vermeidet unnötige Verhandlungen später.
Energiezertifikat
Das Energiezertifikat ist gesetzlich verpflichtend, um eine Immobilie zu verkaufen.
Gibt die Energieeffizienz der Eigenschaft an (von A+ bis F) und muss gültig sein:
- Zum Zeitpunkt der Offenlegung der Immobilie;
- Im CPCV;
- In schriftlicher Schrift;
Ohne gültige Energiebescheinigung kann der Verkauf nicht legal stattfinden.
Neben der Verpflichtung analysieren immer mehr Käufer die Energiebewertung als Entscheidungskriterium.
Transparenz fördert Vertrauen.
Nutzungslizenz
Dieses Dokument beweist, dass die Immobilie für die aktuelle Nutzung (Wohnen, Gewerbe usw.) genehmigt ist.
Obwohl die formelle Darstellung in der Urkunde durch jüngste Gesetzesänderungen vereinfacht wurde, wird sie weiterhin analysiert – insbesondere wenn es um eine Bankfinanzierung geht.
Es ist wichtig zu bestätigen:
- Dass es eine gültige Lizenz gibt;
- Dass die Nutzung der Realität der Eigenschaft entspricht;
Bei älteren Immobilien ist dies ein Punkt, der frühzeitige Aufmerksamkeit verdient.
Es vorher zu lösen ist immer einfacher, als es unter Druck zu korrigieren.
Housing Technical File (sofern zutreffend)
Sie gilt für Immobilien mit einer Nutzungslizenz nach dem 30. März 2004 (mit rechtlichen Ausnahmen).
Seit 2024 ist es nicht mehr verpflichtend, ihn formell in der Urkunde vorzulegen.
Dennoch wird es weiterhin von Käufern und Banken gefordert, insbesondere wenn es einen Anspruch auf Kredit gibt.
Enthält Informationen zu:
- Baumaterialien;
- Technische Systeme;
- Projekt genehmigt;
Selbst wenn es formal nicht erforderlich ist, stärkt es Sicherheit und Transparenz im Prozess.
Erklärung der Nichtschuld gegenüber der Eigentumswohnung
Zwingend erforderlich, wenn sich das Grundstück in einer horizontalen Immobilie befindet.
Sie wird von der Wohnverwaltung ausgestellt und muss Folgendes angeben:
- Wenn Schulden bestehen;
- Überfällige Beträge;
- Art der Anklagen;
In der Regel wird es in der Urkunde dargestellt.
Das Gesetz erlaubt dem Käufer, auf dieses Dokument zu verzichten – in diesem Fall übernimmt er jedoch ausdrücklich bestehende Schulden.
In der Praxis passiert das selten.
Diese Erklärung vorwegzunehmen, vermeidet Überraschungen zum Zeitpunkt der Unterzeichnung.
Bankablenkung (falls eine Hypothek besteht)
Wenn die Immobilie eine Hypothek hat, ist es notwendig:
- Begleichen Sie den geschuldeten Betrag;
- Erhalte die Bank-Ablenkung;
- Die Hypothekenregistrierung aufheben;
Dieser Prozess hängt von den internen Fristen der Bank ab.
Bevor Sie einen Vorschlag annehmen, ist es wichtig zu bestätigen:
- Der aktualisierte geschuldete Betrag;
- Mögliche Strafen für vorzeitige Rückzahlung;
- Die Deadlines der Bank;
So können Sie mit vollständiger Klarheit über den tatsächlichen Nettowert des Verkaufs handeln.
Öffentliche Urkunde oder authentifiziertes privates Dokument (DPA)
Die öffentliche Urkunde oder das beglaubigte private Dokument war der Ursprung des Erwerbs des Grundstücks.
Es ist nicht verpflichtend, die vorherige Urkunde vorzulegen, um einen neuen Verkauf zu tätigen, solange die Immobilie ordnungsgemäß beim Standesamt registriert ist.
Was vor Dritten Auswirkungen hat, ist die aktualisierte Registrierung.
Dennoch kann die alte Schrift nützlich sein für:
- Erwerbsdaten bestätigen;
- Kläre Erb- oder Teilungssituationen;
- Verifizieren Sie die Eigentumsregelungen;
- Unterstützung von Bankanalysen;
Diese Elemente zu organisieren vereinfacht spezifischere Prozesse.
Weitere Dokumente, die Sie benötigen könnten
Je nach konkreter Situation können auch Folgendes erforderlich sein:
- Zertifikat über die Qualifikation der Erben;
- Mietvertrag;
- Grundstücksplan;
- Nachweis über die Zahlung des letzten IMI;
Jeder Fall muss einzeln analysiert werden.
Denn jede Immobilie hat ihre eigene Geschichte.
Wann sollten Sie die Dokumentation organisieren?
Bevor Sie die Immobilie auf den Markt bringen.
Auf den ersten Vorschlag zu warten, um die Dokumente zu bearbeiten, ist ein häufiger Fehler.
Bereiten Sie alles vor:
- Vermittelt Sicherheit an den Käufer
- Verringert das Risiko unvorhergesehener Ereignisse
- Beschleunigt den Prozess
- Schützt die Verhandlungsmacht
Organisation ist nicht nur Bürokratie.
Es geht um Positionierung.
Und die Positionierung beginnt, bevor die Immobilie auf den Markt kommt.
Denkst du darüber nach zu verkaufen?
Die Dokumentation zu organisieren ist ein wichtiger Schritt.
Aber gut zu verkaufen bedeutet mehr als nur das Sammeln von Dokumenten.
Dabei wird eine Strategie definiert, die Immobilie korrekt positioniert, der richtige Käufer gefunden und der Prozess bis zur Urkunde mit Methode und kontinuierlicher Überwachung durchgeführt.
Wenn jeder Schritt von Anfang an vorbereitet ist, wird der Verkauf vorhersehbarer und solider.
Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie zu verkaufen, können Sie das Kontaktformular ausfüllen, damit wir Ihren Fall analysieren und verstehen können, wie der beste Ansatz im aktuellen Marktkontext ist.
Es liegt an dir.
Unsere Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass jeder Schritt mit Methode, Sicherheit und Fokus auf Ihr Ergebnis durchgeführt wird.
