Vender una casa no comienza con la publicación del anuncio.
Empieza mucho antes — en preparación.
La organización de la documentación es uno de los pasos que más condicionan el ritmo de ventas.
Cuando surge una propuesta y el banco inicia el análisis, toda la información se revisa en detalle.
Si hay alguna inconsistencia —un documento faltante, una zona que no coincide o un registro sin actualizar— el proceso puede retrasarse.
Los pequeños detalles pueden convertirse en obstáculos si no se anticipan.
Tener la documentación preparada antes de poner la propiedad en el mercado reduce imprevistos, protege la negociación y transmite seguridad al comprador.
En este artículo explicamos, de forma clara y práctica, qué documentos se requieren para vender una casa en Portugal — y qué deberías confirmar antes de seguir adelante.
Si quieres una visión completa de todo el proceso de venta — desde el precio hasta la escritura — puedes consultar nuestra guía completa para vender una casa en el Algarve.
Documentos de identificación de los propietarios
Antes de cualquier otro paso, es necesario demostrar quién está vendiendo la propiedad.
Normalmente se requieren las siguientes cosas:
- Tarjeta de ciudadano (o identificación + NIF) de todos los titulares;
- Certificado de matrimonio (si procede);
- Acuerdo prenupcial, si existe un régimen específico de propiedad;
- certificado de registro empresarial, si el propietario es una empresa;
La propiedad debe ser clara.
Por ejemplo, si la propiedad ha sido heredada y el registro sigue a nombre del antiguo propietario, será necesario regularizar la situación antes de proceder con la venta.
La claridad en la alineación inicial significa menos fricción en la fase final.
Certificado actualizado del registro de la propiedad
Este es el documento más relevante legalmente en la compra.
El Certificado del Registro de la Propiedad confirma:
- ¿Quién es el propietario de la propiedad;
- Si hay hipotecas;
- Anexos u otras cargas;
- Registros pendientes;
Aquí es donde, por ejemplo, surge la hipoteca asociada a una hipoteca.
Es el registro de la propiedad actualizado en la Oficina de Registro el que confirma oficialmente, antes que terceros, quién es el propietario de la propiedad.
Si hay un registro no cancelado — como una hipoteca que ya ha sido pagada pero sigue activa en el sistema — la venta puede suspenderse hasta que se liquide.
Confirmar el registro antes de avanzar evita bloqueos cuando la decisión de avanzar ya está tomada.
Caderneta Predial
Emitido por la Autoridad Tributaria, el registro de la propiedad contiene los datos fiscales de la propiedad:
- Ubicación;
- Áreas registradas;
- Tipo de edificio;
- Valor Patrimonial Imponible (VPT);
- Identificación del propietario;
Es esencial confirmar que las áreas y características coinciden con la realidad.
Las diferencias entre el libreta, el registro de la propiedad y la propiedad son una de las principales causas de retrasos en la financiación bancaria.
Es relativamente común que haya anexos o cambios que nunca se hayan comunicado a la Oficina de Impuestos.
Cuando esto ocurre, puede ser necesario regularizar la situación antes de la escritura.
Anticipar estos ajustes evita negociaciones innecesarias más adelante.
Certificado de Energía
El certificado energético es obligatorio por ley para vender una propiedad.
Indica la eficiencia energética de la propiedad (de A+ a F) y debe ser válida:
- En el momento de la divulgación de la propiedad;
- En el CPCV;
- Por escrito;
Sin un certificado energético válido, la venta no puede proceder legalmente.
Además de la obligación, cada vez más compradores analizan la clasificación energética como criterio de decisión.
La transparencia genera confianza.
Licencia de Uso
Este documento demuestra que la propiedad está autorizada para el uso actual (vivienda, comercio, etc.).
Aunque la presentación formal en la escritura se ha simplificado con los recientes cambios legislativos, sigue siendo analizada, especialmente cuando hay financiación bancaria asociada.
Es importante confirmar:
- Que existe una licencia válida;
- Que el uso corresponda a la realidad de la propiedad;
En propiedades antiguas, este es un punto que merece atención temprana.
Resolverlo antes siempre es más sencillo que corregirlo bajo presión.
Archivo Técnico de Vivienda (cuando corresponda)
Se aplica a propiedades con licencia para uso posterior al 30 de marzo de 2004 (con excepciones legales).
Desde 2024, ya no es obligatorio presentarlo formalmente en la escritura.
Aun así, sigue siendo solicitado por compradores y bancos, especialmente cuando hay recurso a crédito.
Incluye información sobre:
- Materiales de construcción;
- Sistemas técnicos;
- Proyecto aprobado;
Incluso cuando no es formalmente obligatorio, refuerza la seguridad y la transparencia en el proceso.
Declaración de No Deuda con el Condominio
Obligatorio cuando la propiedad está en propiedad horizontal.
Es emitido por la administración del condominio y debe indicar:
- Si hay deudas;
- Cantidades atrasadas;
- Naturaleza de los cargos;
Como regla general, se muestra en la escritura.
La ley permite al comprador prescindir de este documento — pero, en este caso, asume expresamente cualquier deuda existente.
En la práctica, rara vez ocurre.
Anticipar esta declaración evita sorpresas en el momento de la firma.
Bank Distract (si hay hipoteca)
Si la propiedad tiene hipoteca, será necesario:
- Liquidar la cantidad adeudada;
- Haz que el banco distraiga;
- Cancelar el registro de la hipoteca;
Este proceso depende de los plazos internos de la entidad bancaria.
Antes de aceptar una propuesta, es importante confirmar:
- La cantidad actualizada adeudada;
- Posibles penalizaciones por el pago anticipado;
- Los plazos del banco;
Esto te permite operar con total claridad sobre el valor neto real de la compra.
Escritura Pública o Documento Privado Autenticado (DPA)
La escritura pública o el Documento Privado Autenticado fue el origen de la adquisición de la propiedad.
No es obligatorio presentar la escritura anterior para realizar una nueva venta, siempre que la propiedad esté debidamente registrada en la Oficina del Registro Civil.
Lo que produce efectos ante terceros es el registro actualizado.
Aun así, las escrituras antiguas pueden ser útiles para:
- Confirmar fechas de adquisición;
- Aclarar situaciones de herencia o reparto;
- Verificar los regímenes de propiedad;
- Apoyar el análisis bancario;
Tener estos elementos organizados simplifica procesos más específicos.
Documentos adicionales que podrías necesitar
Dependiendo de la situación específica, también puede ser necesario lo siguiente:
- Certificado de cualificación de herederos;
- Contrato de arrendamiento;
- Plano de propiedad;
- Prueba de pago del último IMI;
Cada caso debe analizarse individualmente.
Porque cada propiedad tiene su propia historia.
¿Cuándo deberías organizar la documentación?
Antes de poner la propiedad en venta.
Esperar a la primera propuesta para tratar los documentos es un error común.
Ten todo preparado:
- Transmite la seguridad al comprador
- Reduce el riesgo de eventos imprevistos
- Acelera el proceso
- Protege el poder de negociación
La organización no es solo burocracia.
Es posicionamiento.
Y el posicionamiento comienza antes de que la propiedad entre en el mercado.
¿Estás pensando en vender?
Tener la documentación organizada es un paso importante.
Pero vender bien implica más que recopilar documentos.
Consiste en definir la estrategia, posicionar correctamente la propiedad, encontrar al comprador adecuado y llevar a cabo el proceso hasta la escritura con método y supervisión continua.
Cuando cada paso se prepara desde el principio, la venta se vuelve más predecible y sólida.
Si estás pensando en vender tu propiedad, puedes rellenar el formulario de contacto para que podamos analizar tu caso y entender cuál es la mejor estrategia en el contexto actual del mercado.
Depende de ti.
Nuestro papel es garantizar que cada paso se realice con método, seguridad y enfoque en el resultado.
