Documentos Necessários para Vender Casa em Portugal em 2026

Vender casa não começa na publicação do anúncio.

Começa muito antes — na preparação.

A organização da documentação é uma das etapas que mais condiciona o ritmo da venda.

Quando surge uma proposta e o banco inicia a análise, toda a informação é verificada ao detalhe.

Se existir alguma incoerência — um documento em falta, uma área que não coincide ou um registo por atualizar — o processo pode atrasar-se.

Pequenos detalhes podem transformar-se em obstáculos se não forem antecipados.

Ter a documentação preparada antes de colocar o imóvel no mercado reduz imprevistos, protege a negociação e transmite segurança ao comprador.

Neste artigo explicamos, de forma clara e prática, que documentos são necessários para vender casa em Portugal — e o que deves confirmar antes de avançar.

Se quiseres uma visão completa sobre todo o processo de venda — desde a definição de preço até à escritura — podes consultar o nosso guia completo sobre vender casa no Algarve.

 

Documentos de Identificação dos Proprietários

Antes de qualquer outra etapa, é necessário comprovar quem está a vender o imóvel.

Normalmente são exigidos:

• Cartão de Cidadão (ou BI + NIF) de todos os proprietários;
• Certidão de casamento (se aplicável);
• Convenção antenupcial, caso exista regime específico de bens;
• Certidão de registo comercial, se o proprietário for uma empresa;

A titularidade do imóvel tem de estar clara.

Por exemplo, se o imóvel tiver sido herdado e o registo ainda estiver em nome do antigo proprietário, será necessário regularizar a situação antes de avançar com a venda.

Clareza na titularidade significa menos fricção na fase final.

 

Certidão do Registo Predial Atualizada

Este é o documento juridicamente mais relevante na venda.

A Certidão do Registo Predial confirma:

• Quem é o proprietário do imóvel;
• Se existem hipotecas;
• Penhoras ou outros ónus;
• Registos pendentes;

É aqui que surge, por exemplo, a hipoteca associada a um crédito habitação.

É o registo predial atualizado na Conservatória que confirma oficialmente, perante terceiros, quem é o proprietário do imóvel.

Se existir um registo por cancelar — como uma hipoteca já liquidada, mas ainda ativa no sistema — a venda pode ficar suspensa até à sua regularização.

Confirmar o registo antes de avançar evita bloqueios quando a decisão de avançar já está tomada.

 

Caderneta Predial

Emitida pela Autoridade Tributária, a caderneta predial contém os dados fiscais do imóvel:

• Localização;
• Áreas registadas;
• Tipo de prédio;
• Valor Patrimonial Tributário (VPT);
• Identificação do proprietário;

É essencial confirmar que as áreas e características coincidem com a realidade.

Diferenças entre a caderneta, o registo predial e o imóvel são uma das principais causas de atraso em financiamentos bancários.

É relativamente comum existirem anexos ou alterações que nunca tenham sido comunicadas às Finanças.

Quando isso acontece, pode ser necessário regularizar a situação antes da escritura.

Antecipar estes ajustes evita negociações desnecessárias mais tarde.

 

Certificado Energético

O certificado energético é obrigatório por lei para vender um imóvel.

Indica a eficiência energética do imóvel (de A+ a F) e deve estar válido:

• No momento da divulgação do imóvel;
• No CPCV;
• Na escritura;

Sem certificado energético válido, a venda não pode avançar legalmente.

Além da obrigatoriedade, cada vez mais compradores analisam a classificação energética como critério de decisão.

Transparência gera confiança.

 

Licença de Utilização

Este documento comprova que o imóvel está autorizado para o uso atual (habitação, comércio, etc.).

Embora a apresentação formal na escritura tenha sido simplificada com alterações legislativas recentes, continua a ser analisada — sobretudo quando existe financiamento bancário associado.

É importante confirmar:

• Que existe licença válida;
• Que o uso corresponde à realidade do imóvel;

Em imóveis mais antigos, este é um ponto que merece atenção antecipada.

Resolver antes é sempre mais simples do que corrigir sob pressão.

 

Ficha Técnica de Habitação (quando aplicável)

Aplica-se a imóveis com licença de utilização posterior a 30 de março de 2004 (com exceções legais).

Desde 2024 deixou de ser obrigatória a sua apresentação formal na escritura.

Ainda assim, continua a ser solicitada por compradores e bancos, especialmente quando há recurso a crédito.

Inclui informações sobre:

• Materiais de construção;
• Sistemas técnicos;
• Projeto aprovado;

Mesmo quando não é exigida formalmente, reforça segurança e transparência no processo.

 

Declaração de Não Dívida ao Condomínio

Obrigatória quando o imóvel está em regime de propriedade horizontal.

É emitida pela administração do condomínio e deve indicar:

• Se existem dívidas;
• Montantes em atraso;
• Natureza dos encargos;

Regra geral, é apresentada na escritura.

A lei permite que o comprador prescinda deste documento — mas, nesse caso, o mesmo assume expressamente eventuais dívidas existentes.

Na prática, raramente acontece.

Antecipar esta declaração evita surpresas no momento da assinatura.

 

Distrate Bancário (se existir crédito habitação)

Se o imóvel tiver hipoteca, será necessário:

• Liquidar o valor em dívida;
• Obter o distrate do banco;
• Cancelar o registo da hipoteca;

Este processo depende dos prazos internos da instituição bancária.

Antes de aceitar uma proposta, é importante confirmar:

• O valor atualizado em dívida;
• Eventuais penalizações por amortização antecipada;
• Os prazos do banco;

Isso permite-te negociar com total clareza sobre o valor líquido real da venda.

 

Escritura Pública ou Documento Particular Autenticado (DPA)

A escritura pública ou o Documento Particular Autenticado estiveram na origem da aquisição do imóvel.

Não é obrigatório apresentar a escritura anterior para realizar uma nova venda, desde que o imóvel esteja devidamente registado na Conservatória.

O que produz efeitos perante terceiros é o registo atualizado.

Ainda assim, a escritura antiga pode ser útil para:

• Confirmar datas de aquisição;
• Esclarecer situações de herança ou partilha;
• Verificar regimes de bens;
• Apoiar análises bancárias;

Ter estes elementos organizados simplifica processos mais específicos.

 

Documentos Adicionais que Podem Ser Necessários

Dependendo da situação concreta, podem ainda ser exigidos:

• Certidão de habilitação de herdeiros;
• Contrato de arrendamento;
• Planta do imóvel;
• Comprovativo do pagamento do último IMI;

Cada caso deve ser analisado individualmente.

Porque cada imóvel tem a sua própria história.

 

Quando Deves Organizar a Documentação?

Antes de colocar o imóvel no mercado.

Esperar pela primeira proposta para tratar dos documentos é um erro comum.

Ter tudo preparado:

• Transmite segurança ao comprador
• Reduz o risco de imprevistos
• Acelera o processo
• Protege o poder negocial

Organização não é apenas burocracia.

É posicionamento.

E posicionamento começa antes de o imóvel entrar no mercado.

 

Estás a Pensar Vender?

Ter a documentação organizada é um passo importante.

Mas vender bem implica mais do que reunir documentos.

Implica definir estratégia, posicionar corretamente o imóvel, encontrar o comprador certo e conduzir o processo até à escritura com método e acompanhamento contínuo.

Quando cada etapa é preparada desde o início, a venda torna-se mais previsível e mais sólida.

Se estás a considerar vender o teu imóvel, podes preencher o formulário de contacto para analisarmos o teu caso e percebermos qual poderá ser a melhor abordagem no contexto atual do mercado.

A decisão é tua.

O nosso papel é garantir que cada etapa é conduzida com método, segurança e foco no teu resultado.