Documents requis pour vendre une maison au Portugal en 2026

La vente d’une maison ne commence pas par la publication de l’annonce.

Cela commence bien plus tôt — en préparation.

L’organisation de la documentation est l’une des étapes qui conditionne le mieux le rythme des ventes.

Lorsqu’une proposition est soumise et que la banque commence l’analyse, toutes les informations sont vérifiées en détail.

S’il y a la moindre incohérence — un document manquant, une zone qui ne correspond pas, ou un dossier non mis à jour — le processus peut être retardé.

Les petits détails peuvent devenir des obstacles s’ils ne sont pas anticipés.

Avoir la documentation préparée avant la mise en vente du bien réduit les imprévus, protège la négociation et transmet une garantie à l’acheteur.

Dans cet article, nous expliquons, de manière claire et pratique, quels documents sont requis pour vendre une maison au Portugal — et ce que vous devez confirmer avant d’aller de l’avant.

Si vous souhaitez un aperçu complet de l’ensemble du processus de vente — du prix à l’acte de propriété — vous pouvez consulter notre guide complet pour vendre une maison en Algarve.

 

Documents d’identification des propriétaires

Avant toute autre étape, il est nécessaire de prouver qui vend le bien.

Habituellement, les éléments suivants sont requis :

• Carte de citoyen (ou pièce d’identité + NIF) de tous les propriétaires ;
• Certificat de mariage (le cas échéant) ;
• Contrat de mariage, s’il existe un régime patrimonial spécifique ;
• certificat d’enregistrement d’entreprise, si le propriétaire est une société ;

La propriété du bien doit être claire.

Par exemple, si le bien a été hérité et que l’enregistrement est toujours au nom de l’ancien propriétaire, il sera nécessaire de régulariser la situation avant de procéder à la vente.

La clarté dans le onze de départ signifie moins de friction dans la phase finale.

 

Certificat d’enregistrement foncier mis à jour

C’est le document le plus juridiquement pertinent dans la vente.

Le certificat d’enregistrement foncier confirme :

• Qui possède la propriété ;
• S’il y a des hypothèques ;
• Attaches ou autres encombrements ;
• Enregistrements en attente ;

C’est là que, par exemple, apparaît l’hypothèque associée à un emprunt hypothécaire.

C’est le registre foncier mis à jour au bureau d’état civil qui confirme officiellement, avant les tiers, qui possède la propriété.

S’il existe un dossier non annulé — comme un prêt immobilier déjà remboursé mais toujours actif dans le système — la vente peut être suspendue jusqu’à ce qu’elle soit réglée.

Confirmer l’enregistrement avant d’avancer évite les blocages lorsque la décision d’aller de l’avant est déjà prise.

 

Caderneta Predial

Émis par l’Autorité fiscale, le registre foncier contient les données fiscales du bien :

• Localisation ;
• Zones enregistrées ;
• Type de bâtiment ;
• Valeur patrimoniale imposable (VPT) ;
• Identification du propriétaire ;

Il est essentiel de confirmer que les zones et caractéristiques coïncident avec la réalité.

Les différences entre le livret de passe, le registre foncier et le bien immobilier sont l’une des principales causes de retards dans le financement bancaire.

Il est relativement courant qu’il y ait des annexes ou des modifications qui n’ont jamais été communiquées au bureau des impôts.

Lorsque cela se produit, il peut être nécessaire de régulariser la situation avant l’acte.

Anticiper ces ajustements évite des négociations inutiles ultérieures.

 

Certificat d’énergie

Le certificat énergétique est obligatoire par la loi pour vendre un bien.

Indique l’efficacité énergétique de la propriété (de A+ à F) et doit être valide :

• Au moment de la divulgation du bien ;
• Dans le CPCV ;
• À l’écrit ;

Sans certificat énergétique valide, la vente ne peut pas se poursuivre légalement.

En plus de cette obligation, de plus en plus d’acheteurs analysent la note énergétique comme critère de décision.

La transparence engendre la confiance.

 

Licence d’utilisation

Ce document prouve que le bien est autorisé pour l’usage actuel (logement, commerce, etc.).

Bien que la présentation formelle dans l’acte ait été simplifiée par les récents changements législatifs, elle continue d’être analysée – surtout lorsqu’il y a un financement bancaire associé.

Il est important de confirmer :

• Qu’il existe une licence valide ;
• Que l’usage correspond à la réalité de la propriété ;

Dans les propriétés plus anciennes, c’est un point qui mérite une attention précoce.

Le résoudre avant est toujours plus simple que de le corriger sous pression.

 

Dossier technique du logement (lorsque applicable)

Elle s’applique aux biens titulaires d’une licence d’utilisation après le 30 mars 2004 (avec des exceptions légales).

Depuis 2024, il n’est plus obligatoire de le présenter officiellement dans l’acte.

Pourtant, cela continue d’être demandé par les acheteurs et les banques, surtout lorsqu’il y a recours au crédit.

Comprend des informations sur :

• Matériaux de construction ;
• Systèmes techniques ;
• Projet approuvé ;

Même lorsque ce n’est pas formellement requis, cela renforce la sécurité et la transparence du processus.

 

Déclaration de non-dette envers le condominium

Obligatoire lorsque la propriété est en propriété horizontale.

Il est émis par l’administration du condominium et doit indiquer :

• S’il y a des dettes ;
• Montants en retard ;
• La nature des accusations ;

En règle générale, elle est présentée dans l’acte.

La loi permet à l’acheteur de se passer de ce document — mais, dans ce cas, il assume expressément toute dette existante.

En pratique, cela arrive rarement.

Anticiper cette déclaration évite les surprises au moment de la signature.

 

Bank Distract (s’il y a un prêt immobilier)

Si le bien dispose d’un prêt hypothécaire, il sera nécessaire de :

• Régler le montant dû ;
• Faites distraire la banque ;
• Annuler l’enregistrement du prêt immobilier ;

Ce processus dépend des délais internes de l’institution bancaire.

Avant d’accepter une proposition, il est important de confirmer :

• Le montant mis à jour dû ;
• Pénalités possibles pour remboursement anticipé ;
• Les échéances de la banque ;

Cela vous permet de négocier avec une clarté totale sur la valeur nette réelle de la vente.

 

Acte public ou document privé authentifié (DPA)

L’acte public ou le document privé authentifié était à l’origine de l’acquisition de la propriété.

Il n’est pas obligatoire de présenter l’acte précédent pour effectuer une nouvelle vente, tant que le bien est dûment enregistré au bureau d’état civil.

Ce qui produit des effets auprès des tiers, c’est la mise à jour de l’enregistrement.

Néanmoins, les écritures anciennes peuvent être utiles pour :

• Confirmer les dates d’acquisition ;
• Clarifier les situations d’héritage ou de partage ;
• Vérifier les régimes fonciers ;
• Analyse de banque de soutien ;

Avoir ces éléments organisés simplifie des processus plus spécifiques.

 

Documents supplémentaires dont vous pourriez avoir besoin

Selon la situation spécifique, les éléments suivants peuvent également être exigés :

• Certificat de qualification des héritiers ;
• Contrat de location ;
• Plan de propriété ;
• Preuve de paiement du dernier IMI ;

Chaque cas doit être analysé individuellement.

Parce que chaque propriété a sa propre histoire.

 

Quand faut-il organiser la documentation ?

Avant de mettre le bien sur le marché.

Attendre la première proposition pour traiter les documents est une erreur courante.

Ayez tout préparé :

• Transfère une garantie à l’acheteur
• Réduit le risque d’événements imprévus
• Ça accélère le processus
• Protège le pouvoir de négociation

L’organisation n’est pas seulement de la bureaucratie.

C’est le positionnement.

Et le positionnement commence avant que le bien ne soit mis sur le marché.

 

Tu penses vendre ?

Avoir la documentation organisée est une étape importante.

Mais bien vendre implique plus que de rassembler des documents.

Cela implique de définir une stratégie, de positionner correctement le bien, de trouver le bon acheteur et de mener le processus jusqu’à l’acte de propriété avec méthode et surveillance continue.

Lorsque chaque étape est préparée dès le départ, la vente devient plus prévisible et plus solide.

Si vous envisagez de vendre votre bien, vous pouvez remplir le formulaire de contact afin que nous puissions analyser votre dossier et comprendre quelle est la meilleure approche dans le contexte actuel du marché.

C’est à toi de voir.

Notre rôle est de veiller à ce que chaque étape soit menée avec méthode, sécurité et concentration sur votre résultat final.