Het verkopen van een huis begint niet met het publiceren van de advertentie.
Het begint veel eerder — ter voorbereiding.
Het organiseren van documentatie is een van de stappen die het tempo van de verkoop bepalen.
Wanneer er een voorstel komt en de bank begint met de analyse, wordt alle informatie in detail gecontroleerd.
Als er enige inconsistentie is—een ontbrekend document, een gebied dat niet overeenkomt, of een niet-bijgewerkt record—kan het proces worden vertraagd.
Kleine details kunnen obstakels worden als ze niet worden voorzien.
Het voorbereiden van de documentatie voordat het pand op de markt wordt gezet, vermindert onvoorziene gebeurtenissen, beschermt de onderhandeling en biedt zekerheid aan de koper.
In dit artikel leggen we op een duidelijke en praktische manier uit welke documenten nodig zijn om een huis in Portugal te verkopen — en wat u moet bevestigen voordat u verder gaat.
Als u een volledig overzicht wilt van het hele verkoopproces — van prijsstelling tot eigendomsakte — kunt u onze volledige gids voor de verkoop van een huis in de Algarve bekijken.
Identificatiedocumenten van de eigenaren
Voordat er een andere stap is, is het noodzakelijk te bewijzen wie het pand verkoopt.
Meestal zijn de volgende vereisten vereist:
- Burgerkaart (of ID + NIF) van alle eigenaren;
- Huwelijksakte (indien van toepassing);
- Huwelijkse voorwaarden, als er een specifiek vermogensregime is;
- Bedrijfsregistratiecertificaat, als de eigenaar een bedrijf is;
Het eigendom van het eigendom moet duidelijk zijn.
Als het eigendom bijvoorbeeld is geërfd en de registratie nog steeds op naam staat van de vorige eigenaar, is het nodig om de situatie te regelen voordat de verkoop wordt voortgezet.
Duidelijkheid in de startopstelling betekent minder wrijving in de laatste fase.
Bijgewerkt Kadastercertificaat
Dit is het juridisch meest relevante document bij de verkoop.
Het Kadastercertificaat bevestigt:
- Wie bezit het pand;
- Als er hypotheken zijn;
- Aanhechtingen of andere lasten;
- Wachtende registraties;
Hier ontstaat bijvoorbeeld de hypotheek die bij een hypotheek hoort.
Het is het kadaster dat bij het Registratiekantoor wordt bijgewerkt en officieel, vóór derden, bevestigt wie de eigenaar van het eigendom is.
Als er een niet-geannuleerde registratie is — zoals een hypotheek die al is afgelost maar nog actief is in het systeem — kan de verkoop worden opgeschort totdat deze is afgehandeld.
Het bevestigen van de registratie voordat je verder gaat, voorkomt blokkades wanneer de beslissing om door te gaan al is genomen.
Caderneta Predial
Uitgegeven door de Belastingautoriteit, bevat het kadaster de belastinggegevens van het eigendom:
- Locatie;
- Geregistreerde gebieden;
- Type gebouw;
- belastbare erfwaarde (VPT);
- Identificatie van de eigenaar;
Het is essentieel te bevestigen dat de gebieden en kenmerken overeenkomen met de werkelijkheid.
Verschillen tussen het bankboek, het kadaster en het eigendom zijn een van de belangrijkste oorzaken van vertragingen bij bankfinanciering.
Het is relatief gebruikelijk dat er bijlagen of wijzigingen zijn die nooit aan het belastingkantoor zijn gecommuniceerd.
Wanneer dit gebeurt, kan het nodig zijn om de situatie vóór de akte te reguleren.
Het anticiperen op deze aanpassingen voorkomt onnodige onderhandelingen later.
Energiecertificaat
Het energiecertificaat is wettelijk verplicht om een woning te verkopen.
Geeft de energie-efficiëntie van de eigenschap aan (van A+ tot F) en moet geldig zijn:
- Op het moment van de openbaarmaking van het eigendom;
- In de CPCV;
- Schriftelijk;
Zonder een geldig energiecertificaat kan de verkoop niet legaal doorgaan.
Naast de verplichting analyseren steeds meer kopers de energiebeoordeling als beslissingscriterium.
Transparantie kweekt vertrouwen.
Licentie om te gebruiken
Dit document bewijst dat het eigendom is toegestaan voor het huidige gebruik (woningen, handel, enz.).
Hoewel de formele presentatie in de akte is vereenvoudigd door recente wetswijzigingen, wordt deze nog steeds geanalyseerd – vooral wanneer er sprake is van bijbehorende bankfinanciering.
Het is belangrijk om te bevestigen:
- Dat er een geldige vergunning is;
- Dat het gebruik overeenkomt met de realiteit van de eigenschap;
Bij oudere woningen verdient dit vroeg aandacht.
Het oplossen van tevoren is altijd eenvoudiger dan het onder druk corrigeren.
Huisvestingstechnisch Dossier (indien van toepassing)
Het is van toepassing op panden met een gebruiksvergunning na 30 maart 2004 (met wettelijke uitzonderingen).
Sinds 2024 is het niet langer verplicht om het formeel in de akte te presenteren.
Toch blijft het gevraagd door kopers en banken, vooral wanneer er een mogelijkheid is om krediet te krijgen.
Bevat informatie over:
- Bouwmaterialen;
- Technische systemen;
- Project goedgekeurd;
Zelfs wanneer het formeel niet verplicht is, versterkt het de veiligheid en transparantie in het proces.
Verklaring van niet-schuld aan het appartement
Verplicht wanneer het eigendom horizontaal is.
Het wordt uitgegeven door de condominiumadministratie en moet het volgende vermelden:
- Als er schulden zijn;
- Achterstallige bedragen;
- Aard van de aanklachten;
Als algemene regel wordt het in de akte vermeld.
De wet staat de koper toe om dit document te laten vallen — maar in dit geval neemt hij uitdrukkelijk alle bestaande schulden op zich.
In de praktijk gebeurt dat zelden.
Het anticiperen op deze verklaring voorkomt verrassingen op het moment van ondertekening.
Bankafleiding (als er een hypotheek is)
Als het pand een hypotheek heeft, zal het noodzakelijk zijn om:
- Vereffen het verschuldigde bedrag;
- Haal de bankafleiding op;
- Annuleer de hypotheekregistratie;
Dit proces hangt af van de interne deadlines van de bankinstelling.
Voordat je een voorstel accepteert, is het belangrijk om te bevestigen:
- Het bijgewerkte bedrag dat verschuldigd is;
- Mogelijke boetes voor vervroegde terugbetaling;
- De deadlines van de bank;
Dit stelt u in staat om met volledige duidelijkheid te handelen in de werkelijke nettowaarde van de verkoop.
Openbare Akte of Geauthenticeerd Privédocument (DPA)
De openbare akte of het geauthenticeerde privédocument lag aan de basis van de verwerving van het eigendom.
Het is niet verplicht om de vorige akte te tonen voor een nieuwe verkoop, zolang het eigendom officieel geregistreerd is bij het Registratiekantoor.
Wat effecten heeft vóór derden is de bijgewerkte registratie.
Toch kan oude geschriften nuttig zijn voor:
- Bevestig de verwervingsdata;
- Duidelijkheid geven van situaties van erfenis of deling;
- Controleer de eigendomsregimes;
- Ondersteuning van bankanalyse;
Het organiseren van deze elementen vereenvoudigt meer specifieke processen.
Aanvullende documenten die je mogelijk nodig hebt
Afhankelijk van de specifieke situatie kan het volgende ook vereist zijn:
- Certificaat van kwalificatie van erfgenamen;
- Huurovereenkomst;
- Vastgoedplan;
- Bewijs van betaling van de laatste IMI;
Elke casus moet afzonderlijk worden geanalyseerd.
Omdat elk eigendom zijn eigen verhaal heeft.
Wanneer moet je de documentatie organiseren?
Voordat je het pand op de markt zet.
Wachten op het eerste voorstel om de documenten te behandelen is een veelvoorkomende fout.
Zorg dat alles klaar is:
- Draagt zekerheid over aan de koper
- Vermindert het risico op onvoorziene gebeurtenissen
- Versnelt het proces
- Beschermt onderhandelingsmacht
Organisatie is niet alleen bureaucratie.
Het is positionering.
En positionering begint voordat het pand op de markt komt.
Denk je eraan om te verkopen?
Het organiseren van de documentatie is een belangrijke stap.
Maar goed verkopen impliceert meer dan alleen documenten verzamelen.
Het omvat het definiëren van strategie, het correct positioneren van het pand, het vinden van de juiste koper en het uitvoeren van het proces tot aan de akte met methode en voortdurende monitoring.
Wanneer elke stap vanaf het begin wordt voorbereid, wordt de verkoop voorspelbaarder en steviger.
Als u overweegt uw woning te verkopen, kunt u het contactformulier invullen zodat wij uw zaak kunnen analyseren en kunnen begrijpen wat de beste aanpak is in de huidige marktcontext.
Het is aan jou.
Onze rol is ervoor te zorgen dat elke stap met methode, veiligheid en focus op uw resultaat wordt uitgevoerd.
