Der IMI ist da. Und mit ihm die üblichen Fragen.
Warum ist er gestiegen? Kann man in Raten zahlen? Wie wird er berechnet? Kann man befreit werden?
Wenn du eine Immobilie auf deinen Namen besitzt, ist dieser Artikel für dich.
Wir erklären dir – ganz ohne Fachjargon – wie die Grundsteuer (IMI) in Portugal im Jahr 2025 funktioniert: was sich geändert hat, wie sie berechnet wird, wer zahlen muss und wie du unerwartete Kosten vermeidest.
Was ist der IMI (und warum kann er dich mehr kosten, als du denkst)?
Der IMI ist eine jährliche Steuer auf alle Immobilien in Portugal – sowohl auf städtische (Häuser, Wohnungen, Geschäfte) als auch auf ländliche (Landwirtschafts- oder Forstgrundstücke).
Wer muss zahlen?
Jede Person oder Firma, die am 31. Dezember 2024 Eigentümer, Nutznießer oder Inhaber eines Erbbaurechts an der Immobilie war.
Selbst wenn du das Objekt Anfang 2025 verkaufst – die IMI-Zahlung bleibt deine Pflicht.
Die Steuer wird vom Finanzamt (AT) erhoben, geht aber direkt an die Gemeindeverwaltung, in der sich das Objekt befindet – und stellt eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen dar.
Wie wird der IMI berechnet?
IMI = Gemeindesteuersatz × Steuerlicher Immobilienwert (VPT)
Der VPT (Valor Patrimonial Tributário) wird vom Finanzamt nach einer komplexen Formel berechnet:
- Basiswert pro m² (Vc): 665 € im Jahr 2025
- Gesamtfläche: umfasst die Bruttogeschossfläche plus Nebenflächen
- Nutzungskoeffizient (Ca): je nach Verwendungszweck (Wohnen, Gewerbe etc.)
- Lagekoeffizient (Cl): berücksichtigt Umgebung, Erreichbarkeit, Lärm, Ausblick
- Qualitäts- und Komfortkoeffizient (Cq): Bauqualität, Ausstattung, Tageslicht
- Altersabschlag (Cv): je älter das Gebäude, desto größer der Abschlag
Beispiel:
Eine T2-Wohnung (90 m²) in einem Gebäude von 2004 in einer durchschnittlichen Stadtlage könnte einen VPT von 115.000 € haben.
Bei einem Satz von 0,35 % beträgt die jährliche IMI 402,50 €.
Tipp:
Wenn deine Immobilie älter als zwei Jahre ist und nie neu bewertet wurde, zahlst du womöglich zu viel. Eine Aktualisierung des VPT kann die Steuer senken.
Zahlungsfristen für den IMI im Jahr 2025 (und warum sie dieses Jahr anders sind)
In diesem Jahr wurden die Fristen ausnahmsweise verschoben – wegen eines Systemausfalls im Finanzportal nach einem europaweiten Stromausfall.
Neue offizielle Fristen:
- Bis 30. Juni
→ Einmalzahlung (wenn Gesamtbetrag ≤ 100 €)
→ 1. Rate (wenn > 100 €)
- Bis 31. August
→ 2. Rate (nur bei IMI über 500 €)
- Bis 30. November
→ 2. Rate (bei Beträgen zwischen 100 € und 500 €)
→ 3. Rate (bei Beträgen über 500 €)
Es ist möglich, den Gesamtbetrag schon mit der ersten Rate zu zahlen, auch wenn Ratenzahlung möglich wäre.
Zahlungsmethoden:
- Multibanco (Bankautomat)
- Lastschrift
- MBWay
- Finanzportal (per Referenznummer oder Direktzahlung)
Der IMI-Steuersatz hängt von der Gemeinde ab:
Die Kommunen dürfen den Satz für städtische Immobilien selbst festlegen, innerhalb folgender gesetzlicher Grenzen:
- Städtische Immobilien: 0,3 % bis 0,45 %
- Ländliche Immobilien: fester Satz von 0,8 %
Im Jahr 2025:
- 195 Gemeinden wenden den Mindeststeuersatz von 0,3 % an
- 6 Gemeinden behalten den Höchstsatz von 0,45 % bei
- 37 Gemeinden haben den Satz gesenkt – z. B. Vila Nova de Poiares (von 0,45 % auf 0,39 %)
Den genauen Satz deiner Gemeinde findest du im Finanzportal unter → “Consultar taxas do município”
Wer kann vom IMI befreit werden?
Dauerhafte Befreiung (bei niedrigem Einkommen)
Für Haushalte mit geringen Einnahmen und niedrigem VPT:
- Bruttojahreseinkommen des Haushalts ≤ 16.824,50 €
- VPT der Immobilie ≤ 73.150 €
- Muss Hauptwohnsitz sein
- Wird automatisch gewährt – kein Antrag erforderlich
Befristete Befreiung (bei Neukauf)
Für neue Eigentümer, die den Wohnraum als Hauptwohnsitz nutzen:
- VPT der Immobilie ≤ 125.000 €
- Jährliches steuerpflichtiges Einkommen ≤ 153.300 €
- Gültig für 3 Jahre
- Kann um 2 weitere Jahre verlängert werden (mit Zustimmung der Gemeinde)
- Muss beim Finanzamt beantragt werden – nicht automatisch
Befreiung bei städtischer Sanierung
Für Immobilien:
- Über 30 Jahre alt oder in städtischen Sanierungsgebieten (ARU)
- Nachweislich um mindestens zwei Erhaltungsstufen verbessert
- Mit erfüllten Energieeffizienzstandards
Die Befreiung gilt 3 Jahre, verlängerbar auf bis zu 5 Jahre. Antrag bei der Gemeinde oder online über das Finanzportal mit entsprechenden Nachweisen.
Neuerungen beim IMI 2025: Werte, Abzüge und Regeln
- Der Basiswert pro m² (Vc) bleibt seit 2023 bei 665 €
- IMI für Familien mit höheren Abzügen:
→ 1 Kind: –30 €
→ 2 Kinder: –70 €
→ 3 oder mehr: –140 € - Leerstehende Immobilien zahlen weiterhin den sechsfachen Steuersatz
- Ab Juli 2025 tritt das Gesetzesdekret Nr. 49/2025 in Kraft:
→ Die Erstbewertung städtischer Immobilien wird vom Finanzamt angestoßen
→ Eigentümer müssen Baupläne einreichen – bevorzugt online
IMI 2025 auf einen Blick:
- Überprüfe den Steuersatz deiner Gemeinde
- Prüfe, ob du für eine Befreiung infrage kommst (dauerhaft, vorübergehend oder Sanierung)
- Aktiviere den Familien-IMI, wenn du Kinder hast
- Bezahle fristgerecht (in den meisten Fällen bis 30. Juni)
- Beantrage eine Neubewertung, wenn dein VPT zu hoch erscheint
Du willst weniger IMI zahlen? Wir helfen dir.
Bei BRAVA analysieren wir gemeinsam den steuerlichen Wert deiner Immobilie, prüfen eventuelle Abweichungen und kümmern uns um Neubewertungen oder Anträge auf Befreiung.
Kontaktiere uns – damit du nur so viel IMI zahlst, wie wirklich fair ist.
